FAQ з різних питань, пов’язаних з нашим ОСББ

Цей тест складено за мотивами запитань, які виникали у нас самих або в інших мешканців наших будинків. Усі відповіді базуються на особистій думці та даних, зібраних із різних джерел.

Усі прізвища наведені виключно для прикладу 🙂

Опалення та термодернізація

Навіщо нам узагалі щось робити? Ось Хурман, Іванов, Петров кажуть, що у нас дуже теплий будинок

На жаль, є помітна кількість людей, які слабко або зовсім не розуміючись на предметі та технологіях, постійно створюють “білий шум”, який не несе або майже не несе під собою нічого, крім емоціонування. За результатами енергоаудиту, нашим будинкам було присвоєно клас енергетичної ефективності F, тобто найгірший із можливих, за того, що проєктний мав бути D. Та й F у нас, судячи з цифр, був тільки тому, що після F ще гірші класи не присвоюють, інакше в нас був би H, I або навіть K.

Що вже зроблено?

В обох будинках:

• встановлено регулювальні клапани на стояках опалення
• замінено автоматику управління
• проведено теплоізоляцію арматури в ІТП
• замінено двері на бездимні балкони
• на ці двері встановлено дотягувачі
• замінено вікна на вулицю зі сходів
• проведено утеплення фасадів у їхній торцевій частині
• проведено утеплення інших фасадів

У 8а

• проведено утеплення частини фасадів у їхній торцевій частині
• проведено утеплення інших фасадів

Чому взагалі придумали ставити регулювальні клапани?

Встановлення регулювальних клапанів – це один із першочергових пунктів, запропонованих у результаті енергоаудиту, який був у нас проведений на початку 2015 року.

Навіщо нам взагалі треба було проводити енергоаудит, могли б і без нього проводити якісь роботи з утеплення?

Відповідно до ЗУ “Про енергетичну ефективність будівель” наявність енергосертифікатів є обов’язковою, якщо ОСББ планує брати участь у державних або міських програмах з підвищення енергоефективності. І тільки завдяки такому аудиту та отриманому сертифікату ми точно знаємо, що в нашому будинку необхідно вдосконалити для того, щоб нам усім було комфортно в цьому будинку жити та економити на оплаті комунальних послуг.

Чому для утеплення насамперед було обрано саме торці?

Тому що глухі фасади (торці) будівель – найбільш економічно обґрунтований кандидат на зменшення втрат.

• Вони суцільні, на них немає вікон, через які йде основний потік втрат тепла як до утеплення, так і після нього.
• Їхнє утеплення найбільш економічно ефективний вибір, тому що ізолюється суцільна ділянка без вікон, балконів та інших неізольованих ділянок, на ній не потрібно робити безліч вузлів примикання, крім того, одночасно, проводиться робити безліч вузлів примикання, крім того, одночасно, проводиться захист стіни.
• На них немає або мінімальна необхідність у демонтажі та зворотному монтажі кондиціонерів.
• Саме по собі утеплення виконує ще й ремонтну та захисну роль самої стіни.

Чому ми не утеплили відразу весь будинок?

Тому що це дуже велика сума і дуже великий проєкт, і ні Правління, ні жителі не були готові на проведення такого масштабного проєкту. Крім того, не факт, що ми б отримали фінансування від міста і держави за програмою 70/30.

Моя квартира не торцева, навіщо я заплатив за утеплення чужих квартир, адже мені від цього тепліше не стало?

Усе це тому, що мета заходів, що проводяться, не утеплення як самоціль, а підвищення енергоефективності, шляхом зменшення втрат тепла. Лічильники тепла (опалення) встановлені на кожен будинок, тому зменшення втрат тепла економить витрати кожного мешканця, оскільки витрати на опалення потім розподіляються на всі квартири в кожному з будинків, тому й економія теж стосується всіх.

Навіщо мені платити за утеплення всього будинку, якщо я можу утеплити окремо свою квартиру і мені цього достатньо? Усе одно немає індивідуальних лічильників на тепло, я не бачу для себе жодної економії.

Латочне утеплення – малоефективне витрачання грошей, тому що, по-перше, як правило, на верхній і нижній межах ділянки утеплення конструктивно знаходяться шви залізобетонних плит перекриття. І в цих місцях точка роси різко зміщується всередину стін: і у верхню, і в нижню, від “утепленої” квартири. Грибок і пліснява утворюється по обидва боки перекриття в кутах примикання підлоги і стелі до зовнішньої стіни, тобто таке утеплення не врятує і мешканців “утепленої” квартири.

На цих же граничних ділянках відбувається більш інтенсивне зволоження (внаслідок конденсації по всьому перерізу стіни) і промерзання через торці плит перекриття.

Дощова вода, сніг, лід, потрапляючи і накопичуючись на верхньому торці такого утеплення, під час перепадів температури від плюса до мінуса і навпаки, руйнують клейове кріплення теплоізоляційних плит до стіни, тим самим, ще більше відкриваючи доступ води і до стіни, і всередину утеплювача…

Оскільки при утепленні окремої квартири суцільний контур теплоізоляції створити дуже важко, то неможливо забезпечити герметичність примикання ділянок утеплення. А намокання і промерзання веде до подальшого руйнування і стін, і теплоізоляції. По-друге, якщо утеплити тільки частину будинку, то тепло розсіюється через неутеплену його частину.

Ще однією проблемою є різкий перепад температур усередині стіни біля межі такого утеплення, який прискорює руйнування міжпанельних швів і самих панелей.

Важливо засвоїти істину, що в багатоквартирному будинку тепло, яке обігріває одну квартиру, через стіни і вентиляцію обігріватиме і сусідні квартири, і МЗК.

Навіть якщо не вмикати батареї в МЗК, то коридори та ліфтові майданчики опалюватимуться через теплообмін.

Будинок споживає тепло як цілісний об’єкт. Тому для багатоквартирного будинку сенс має тільки комплексне утеплення, яке дасть змогу зберегти тепло.

Під час продажу вартість житла в такому утепленому будинку буде вищою на 10-15%.

А мого дядька/тітки/мами/тата/кума/колеги тощо. “точно такий самий будинок”, і він за попередній місяць заплатив за опалення зовсім іншу суму.

Така ситуація цілком можлива. Попри удавану однаковість будинків, суми можуть і будуть відрізнятися. Нижче перелік того, від чого залежить витрата тепла:

• Конструктив будинку (будинки можуть бути схожі зовні, але використовуватися різні матеріали конструкцій)
• Стан стін, даху, підвалів тощо. Основні витоки йдуть через огороджувальні конструкції і від їхнього стану залежить дуже багато.
• Проведені роботи з енергомодернізації або проєктні відмінності (наприклад, десь металопластикові двері та вікна можуть бути встановлені проєктно, на етапі запуску будинку)
• Орієнтація за сторонами світу, висота розташування, розташування будівель навколо (нагрівання теплом сонця, охолодження вітром тощо в кожному місці можуть помітно відрізнятися)
• Ставлення мешканців та обслуговуючої організації. Дуже помітно можуть впливати відкриті вікна, двері та інші джерела втрат тепла
• Увімкнений або вимкнений обігрів у місцях загального користування
• Тип автоматики ІТП і налаштування системи автоматики.
• Наявність і місце розташування лічильника тепла. По-перше, лічильник має бути, по-друге, він має бути на один будинок, а не на кілька. В іншому разі цифри будуть іншими.

Я пам’ятаю, що місяць був “теплим”, а в платіжці я бачу більшу суму, значить або помилка, або крадуть!

Квитанцію за умовний січень ви отримуєте на початку або в середині лютого. При цьому дані за опалення зніматимуться не з першого січня по 31 січня, а за період з 23-25 грудня по 23-25 січня. Саме так подаються дані постачальнику. Отже, до моменту отримання вами платіжки минає щонайменше два тижні, а найчастіше й більше…

Для чого використовується і що дає автоматика в ІТП?

Автоматика ІТП дає змогу керувати температурою в системі опалення залежно від температури навколишнього середовища та інших параметрів. Зокрема, це дає змогу зменшувати споживання тепла, коли на вулиці стає тепліше. Усе це дає змогу витрачати помітно менше за відносно високих температур на вулиці.

Навіщо міняти двері та вікна на сходах і виходах на бездимний балкон?

Встановлені у нас під час будівництва дерев’яні двері та вікна не задовольняють сучасним вимогам. У нових будинках такі рішення вже не застосовуються. Вони одинарні, мають серйозні проблеми з герметичністю і через них з приміщень виходить тепло, обігріваючи вулицю і охолоджуючи будинок. Їх заміна на металопластикові дала змогу помітно поліпшити температурний режим у приміщеннях, при цьому, відмовившись від опалення МЗК.

А ось Хурман та інші кажуть і пишуть, що утеплення марне …

Вони або помиляються, або брешуть. А може й те, й інше одночасно.
Нижче, зображення, на якому поєднані фотографії тепловізором торців будинків: зліва Драгоманова 8 (не утеплено), праворуч Драгоманова 8а (утеплено).
Фотографії зроблені 24.01.2019 у районі 7:30 ранку.
На зображеннях чітко видно, як “витікає” тепло через ці самі “теплі” панелі на стиках і не тільки на них, а й в інших місцях. Там же видно, як відбувається витік з-під квартири, яка провела “латочне” утеплення.

Що можна робити далі для термомодернізації?

Серед подальших заходів з термомодернізації можна розглядати:

• Продовження утеплення фасадів, рухаючись від північних (там будуть найбільші втрати тепла) до південних
• Утеплення фундаменту на глибину промерзання
• Утеплення перекриття підвалу
• Утеплення перекриття тех. поверху, там, де воно відсутнє
• Додаткова термоізоляція труб у підвалі та на горищі
• Опрацювати можливість рекуперації тепла вентиляції на попередній нагрів води в системі ГВП/опалення
• Опрацювати можливість попереднього підігріву води в системі ГВП/опалення за рахунок встановлення теплових насосів

Якщо пункт позначений як “опрацювати”, то це просто думки про перспективні заходи, які можуть знизити поточні витрати

Що можна робити далі для зменшення витрат та усунення інших втрат?

• Для зменшення втрат за рахунок нечесних мешканців опрацювати заміну приладів обліку гарячої та холодної води з безперервною автоматичною бездротовою передачею показників споживання.
• Опрацювати установки автоматичного оповіщення про витоки води на технічних поверхах/підвалах
• Опрацювання установки автоматичного перекриття води в разі виявлення протікання
• Опрацювати встановлення баків збору дощової води для цілей поливу
• Опрацювати встановлення датчиків руху для систем освітлення на сходових майданчиках
• Опрацювати використання в теплий період року системи опалення для циркуляції холодної води з метою охолодження приміщень і зменшення витрат мешканців на кондиціонування.
• У разі схвалення попереднього пункту, на базі підігрітої води з системи опалення можна проводити попередній підігрів ГВП з відповідним зменшенням витрат.

Якщо пункт позначений як “опрацювати”, то це просто думки про перспективні заходи, які можуть знизити поточні витрати

Що можна зробити у своїй квартирі?

• Провести заміну вікон на вікна з глибшим профілем, зимовим провітрюванням, енергозберігаючим напиленням, встановлені правильно. Мій особистий досвід свідчить, що наявні вікна встановлені неправильно, відсутня низка обов’язкових кріплень, герметизація під час встановлення проведена неякісно, що призводило до того, що під час зустрічних поривів вітру, вони відчувалися всередині. Фурнітура зимового провітрювання у встановлених вікнах відсутня, замість цього було вирізано шматок ущільнювача на вікні та на рамі
• Провести встановлення екранів, що відбивають, за радіаторами
• Провести полагодження, а в разі відсутності встановлення регуляторів на радіаторах
• Провести встановлення систем провітрювання з рекуперацією тепла

У мене холодні (“крижані”) батареї. Терміново щось робіть!

“Холодно”, “тепло” тощо поняття суб’єктивні. Спробуйте заміряти температуру термометром і порівняти з температурою у квартирі.
Температура льоду – менше нуля, до речі 🙂

А якщо серйозно, то температура батарей залежить від того, як працює автоматика. А вона, своєю чергою, орієнтується на температуру навколишнього середовища. Якщо на вулиці +10, то батареї мають бути ледь теплими, а може навіть “прохолодними”, за відчуттями. І це означатиме, що їхня температура 24-34 градуси і те, що вони все одно віддають тепло у квартиру, обігріваючи її.

Вмикання/вимикання опалення

Щороку відбуваються дискусії на тему коли вмикати і вимикати опалення. Як аргументи використовують “дітей, що замерзають”, укази мера, приклади увімкнених будинків тощо.
Для себе потрібно розуміти, що ОСББ – це, по суті, акціонерне товариство, де кожен власник має акцій (голосів) стільки ж, скільки в нього квадратних метрів. І ОСББ загалом, теоретично, може весь рік не вимикати опалення, або весь рік не вмикати. Питання увімкнення/вимкнення стосується тільки грошей, які всі разом платитимуть, а все інше – це інформаційний шум і не більше. Фактично, раннє увімкнення або пізнє вимкнення призводить до того, що забаганки окремих мешканців оплачуються всіма разом. Локальне підвищення температури може і повинно забезпечуватися власним коштом, завжди можна увімкнути обігрівач або кондиціонер і платити самостійно.

Що таке київська міська програма 70/30?

Це міська програма, організована КМДА, щодо спільного фінансування ОСББ, які проводять теплову модернізацію своїх будинків. 70% бюджету робіт з теплової модернізації оплачують з державного бюджету. 30% бюджету оплачують самостійно співвласники такого будинку.

Навіщо ми беремо кредит на 30% бюджету? Так можна навічно загрузнути в боргах і виплатах відсотків.

Відповідно до ЗУ “Про енергетичну ефективність будівель” держава стимулює ті ОСББ, які проводять роботи з теплової модернізації будинку та беруть теплові кредити.
Держава частково компенсує суму кредиту, яка була взята співвласниками такого ОСББ. Розмір такої компенсації може сягати 60-70% від суми (тіла) кредиту.
Така компенсація дає змогу значно скоротити суми платежів, які виконуються виключно силами співвласників.
Крім того, ми беремо кредит на короткий термін, не більше 1-3 місяців, щоб не переплачувати відсотки за кредитом.

Розрахунки 2018 року

Наша частина (30%): 1127460 грн

Сума кредиту: 1127460 грн
Перша компенсація: 471692,45 грн
Друга компенсація: 338238 грн

Відсотки за використання кредиту: 16518,02 грн Разом, загальна сума всіх витрат на заходи з енергомодернізації становила приблизно 3758200 грн, а заплачена членами ОСББ сума склала тільки 334000 або 8,9% від загального обсягу! Тобто ми отримали заходи зі знижкою понад 90%!

Адміністрація ОСББ

Яку зарплату отримують члени Правління?

Члени правління працюють на волонтерських засадах, жодних коштів із фондів ОСББ на цю діяльність не виділяється.

Навіщо вам (членам Правління) це потрібно?

У всіх, звісно, свої мотиви. Здебільшого, кожен хоче зробити наші будинки кращими, контролювати діяльність ОСББ, щоб потрібні речі робилися, а непотрібні – ні

Ви (члени Правління) маєте …

Правління призначене для управління поточною діяльністю ОСББ у межах своїх повноважень, що описано в Статті 10 Закону. У правління та його членів немає чіткого списку обов’язків, є список повноважень, у межах яких і проводиться робота. Здебільшого, вона зводиться до ухвалення рішень щодо поточної діяльності, організаційних питань тощо.

Хто отримує зарплату в ОСББ?

Зарплату в ОСББ отримують Голова правління, Управитель, двірники, прибиральниці. Решта послуг оплачуються на договірній та/або контрактній основі й окремих людей у штаті немає.

Тарифи

Чому гроші за полив/прибирання снігу платяться весь рік?

Усі витрати ОСББ планує на рік, як результат є заплановані до початку року і фактичні по його закінченню суми, які й діляться на 12 місяців.

Чому так багато грошей витрачається на прибудинкову територію?

Насправді, на прибудинкову територію витрачається не так багато. Сама по собі стаття називається “Утримання будинків та прибудинкових територій”. Вона в себе включає:

• все освітлення в будинку
• обслуговування ліфтів
• електроенергія для ліфтів
• електроенергія на роботу циркуляційних насосів гарячого та холодного водопостачання
• електроенергія на роботу циркуляційних насосів опалення
• вивезення сміття
• оплата бухгалтерських і банківських послуг
• обслуговування електричних, водних, опалювальних тощо систем
• роботу прибиральниць, двірників, Голови тощо, тобто всі витрати, які потрібні для обслуговування будинку

На утримання безпосередньо прибудинкових територій йде полив влітку, прибирання снігу взимку, частина оплати роботи двірників, пов’язана з прибиранням території, витратні матеріали, пов’язані з цим.

ІншеДругое

Я ось написав у чат, що у мене не працює батарея/водопровід/ліфт, але ніхто не реагує!

У нас в ОСББ не передбачено подання заявок за допомогою чату. У нас у штаті немає людей, які приймають заявки в чаті, передають їх далі, контролюють виконання і дають консультації. Чат створювався виключно для того, щоб люди могли допомагати один одному. Контакти обслуговуючих організацій є на сайті та на дошках оголошень.

Диспечерську службу безсумнівно можна створити свою або під’єднатися до якоїсь комерційної, але це помітні витрати, які збільшать квартплату.

У мене шумлять сусіди, хтось заносить якісь балони, Голова і Правління, терміново біжіть і вирішуйте!

Вирішення таких питань перебуває поза зоною повноважень і відповідальності. Голова та Управитель займаються операційною діяльністю з підтримання функціонування житлового комплексу. Правління – орган, що контролює діяльність, або простими словами, стежить за тим, щоб рішення ухвалювали не одноосібно і на користь мешканців.
Такі проблеми мають вирішуватися особисто, ініціативними групами або правоохоронними органами.

У мене є супер ідея! Терміново подивіться, як зроблено в якомусь іншому будинку, і зробіть, тільки краще і дешевше! Я дав ідею – я молодець!

Ідеї, самі по собі, нічого не варті. У будь-якому проєкті, ідея – це 1% і не більше. Якщо ви пропонуєте щось зробити, то підготуйте такі матеріали:

• опис що ідея, що вона нам дасть
• підготуйте хоча б приблизний кошторис робіт і матеріалів. При цьому саме кошторис, а не цифру
• бажано мати ще й кілька пропозицій від підрядників/постачальників на реалізацію цього проєкту
• пам’ятайте, що ОСББ працює тільки за безготівковим розрахунком
  З цими матеріалами вже можна працювати і Правління або саме ухвалить рішення про реалізацію, або це питання буде винесено на Загальні збори для прийняття рішення.

Я хочу більше інформації! Я не був на загальних зборах, але у мене поважна причина, що вам складно написати що там було? Хто має відповідати в чаті на всі мої запитання?

Проста відповідь – ніхто не винен.
У нас немає людей, яким платять за те, що пишуть вам довгі тексти. Поважна причина – це добре, але витрачати свій власний час, щоб передавати вам прослухане – справа цілком добровільна. Саме тому, це можуть зробити будь хто, хто був там. Нам узагалі потрібні добровольці, які комунікуватимуть з Головою, Правлінням тощо, перетворюватимуть це на зрозумілі тексти і доноситимуть до мешканців. На жаль, за останні 15 років таких майже не було.