FAQ по различным вопросам, связанным с нашим ОСББ

Этот тест составлен по мотивам вопросов, которые возникали у нас самих или у других жителей наших домов. Все ответы базируются на личном мнении и данных, собранных из различных источников.

Все фамилии приведены исключительно для примера 🙂

Отопление и термодернизация


Зачем нам вообще что-то делать? Вот Иванов, Петров, Хурман говорят, что у нас очень теплый дом?

К сожалению, есть заметное количество людей, которые слабо или совсем не разбираясь в предмете и технологиях постоянно создают «белый шум» который не несет или почти не несет под собой ничего кроме эмоционирования. По результатам энергоаудита, нашим домам был присвоен класс энергетической эффективности F, т.е. худший из возможных, при том, что проектный должен был быть D. Да и F у нас, судя по цифрам был только потому, что после F еще более худшие классы не присваиваются, иначе у нас был бы H, I или даже K.

Что уже сделано?

В обоих домах:

  • установлены регулировочные клапана на стояках отопления
  • заменена автоматика управления
  • проведена теплоизоляция арматуры в ИТП
  • заменены двери на бездымные балконы
  • на эти двери установлены доводчики
  • заменены окна на улицу с лестниц

В 8а

  • произведено утепление части фасадов в их торцевой части

Почему вообще придумали ставить регулировочные клапаны?

Установка регулировочных клапанов – это один из первоочередных пунктов, предложенных в результате энергоаудита, который был у нас проведен в начале 2015 года.

Зачем нам вообще надо было проводить энергоаудит, могли бы и без него проводить какие-то работы по утеплению?

Согласно ЗУ «Про енергетичну ефективність будівель» наличие энергосертификатов является обязательным, если ОСМД планирует принимать участие в государственных или городских программах по повышению энергоэффективности. И только благодаря такому аудиту и полученному сертификату мы точно знаем, что в нашем доме необходимо усовершенствовать для того, что нам всем было комфортно в этом доме жить и экономить на оплате коммунальных услуг.

Почему для утепления в первую очередь были выбраны именно торцы?

Потому что глухие фасады (торцы) зданий – наиболее экономически обоснованный кандидат на уменьшение потерь.

  • Они сплошные, на них нет окон, через которые идет основной поток потерь тепла как до утепления, так и после него.
  • Их утепление самый экономически эффективный выбор, т.к. изолируется сплошной участок без окон, балконов и других неизолированных участков, на нем не нужно делать множество узлов примыкания, кроме того, одновременно, производится защита стены.
  • На них нет или минимальна необходимость в демонтаже и обратном монтаже кондиционеров.
  • Само по себе утепление выполняет еще и ремонтную и защитную роль самой стены.

Почему мы не утеплили сразу весь дом?

Потому что это очень большая сумма и очень большой проект и ни Правление, ни жители не были готовы на проведение столь масштабного проекта. Кроме того, не факт, что мы бы получили финансирование от города и государства по программе 70/30.

Моя квартира не торцевая, зачем я заплатил за утепление чужих квартир, ведь мне от этого теплее не стало?

Все это потому, что цель проводимых мероприятий не утепление как самоцель, а повышение энергоэффективности, путем уменьшения потерь тепла. Счетчики тепла (отопления) установлены на каждый дом, потому уменьшение потерь тепла экономит затраты каждого жильца, т.к. расходы на отопление потом распределяются на все квартиры в каждом из домов, потому и экономия тоже касается всех.

Зачем мне платить за утепление всего дома, если я могу утеплить отдельно свою квартиру и мне этого достаточно? Все равно нет индивидуальных счетчиков на тепло, я не вижу для себя никакой экономии.

Латочное утепление – малоэффективная трата денег, потому что, во-первых, как правило, на верхней и нижней границах участка утепления конструктивно находятся швы железобетонных плит перекрытия. И в этих местах, точка росы резко смещается внутрь стен: и в верхнюю, и в нижнюю, от «утепленной» квартиры. Грибок и плесень образуется по обе стороны перекрытия в углах примыкания пола и потолка к наружной стене, т.е. такое утепление не спасет и жильцов «утепленной» квартиры.

На этих же граничных участках происходит более интенсивное увлажнение (вследствие конденсации по всему сечению стены) и промерзание через торцы плит перекрытия.

Дождевая вода, снег, лед, попадая и скапливаясь на верхнем торце такого утепления, при перепадах температуры от плюса к минусу и обратно, разрушают клеевое крепление теплоизоляционных плит к стене, тем самым, еще больше открывая доступ воды и к стене, и внутрь утеплителя

Поскольку, при утеплении отдельной квартиры, сплошной контур теплоизоляции создать, очень трудно, то невозможно обеспечить герметичность примыкания участков утепления. А намокание и промерзание ведет к дальнейшему разрушению и стен и теплоизоляции. Во-вторых, если утеплить только часть дома, то тепло рассеивается через неутепленную его часть.

Еще одной проблемой является резкий перепад температур внутри стены возле границы такого утепления, который ускоряет разрушение межпанельных швов и самих панелей.

Важно усвоить истину, что в многоквартирном доме тепло, которое обогревает одну квартиру, через стены и вентиляцию будет обогревать и соседние квартиры и МОП.

Даже, если не включать батареи в МОП, то коридоры и лифтовые площадки будут отапливаться через теплообмен.

Дом потребляет тепло как целостный объект. Поэтому для многоквартирного дома смысл имеет только комплексное утепление, которое позволит сохранить тепло.

При продаже стоимость жилья в таком утепленном доме будет выше на 10-15%.

А моего дяди/тети/мамы/папы/кума/коллеги и т.д. «точно такой же дом», и он за предыдущий месяц заплатил за отопление совсем другую сумму.

Такая ситуация вполне возможна. Не смотря на кажущуюся одинаковость домов, суммы могут и будут отличаться. Ниже перечень того, от чего зависит расход тепла:

  • Конструктив дома (дома могут быть похожи внешне, но использоваться разные материалы конструкций)
  • Состояние стен, крыши, подвалов и т.д. Основные утечки идут через ограждающие конструкции и от их состояния зависит очень много.
  • Проведенные работы по энергомодернизации или проектные отличия (например, где-то металлопластиковые двери и окна могут быть установлены проектно, на этапе запуска дома)
  • Ориентация по сторонам света, высота расположения, расположение строений вокруг (нагрев теплом солнца, охлаждение ветром и т.д. в каждом месте могут заметно отличаться)
  • Отношение жильцов и обслуживающей организации. Очень заметно могут влиять открытые окна, двери и другие источники потерь тепла
  • Включенный или выключенный обогрев в местах общего пользования
  • Тип автоматики ИТП и настройка системы автоматики.
  • Наличие и местоположение счетчика тепла. Во первых счетчик должен быть, во вторых он должен быть на один дом, а не на несколько. В противном случае цифры будут другими.

Я помню, что месяц был «теплым», а в платежке я вижу большую сумму, значит или ошибка, или воруют!

Квитанцию за условный январь вы получаете в начале или середине февраля. При этом данные отопление будут сниматься не с первого января по 31 января, а за период с 23-25 декабря по 23-25 января. Именно так подаются данные поставщику. Т.о. к моменту получения вами платежки проходит минимум две недели, а то и больше

Для чего используется и что дает автоматика в ИТП?

Автоматика ИТП позволяет управлять температурой в системе отопления в зависимости от температуры окружающей среды и других параметров. В частности, это позволяет уменьшать потребление тепла, когда на улице становится теплее. Все это позволяет тратить заметно меньше при относительно высоких температурах на улице.

Зачем менять двери и окна на лестницах и выходах на бездымный балкон?

Установленные у нас при строительстве деревянные двери и окна не удовлетворяют современным требованиям. В новых домах такие решения уже не применяются. Они одинарные, имеют серьезные проблемы с герметичностью и через них из помещений выходит тепло, обогревая улицу и охлаждая дом. Их замена по металлопластиковые позволила заметно улучшить температурный режим в помещениях, при этом, отказавшись от отопления МОП.

А вот Хурман и другие говорят и пишут, что утепление бесполезно …

Они либо ошибаются, либо врут. А может и то, и другое одновременно.
Ниже, изображение на котором совмещены фотографии тепловизором торцов домов: слева Драгоманова 8 (не утеплен), справа  Драгоманова 8а (утеплен).
Фотографии сделаны 24.01.2019 в районе 7:30 утра.
На изображениях четко видно, как «утекает» тепло через эти самые «теплые» панели на стыках и не только на них, но и в других местах. Там же видно, как происходит утечка из-под квартиры, которая провела «латочное» утепление.

Драгоманова 8 (слева, не утеплен) — Драгоманова 8а (справа, утеплен)

Что можно делать дальше для термомодернизации?

Среди дальнейших мероприятий по термомодернизации можно рассматривать:

  • Продолжение утепления фасадов, двигаясь от северных (там будут наибольшие потери тепла) к южным
  • Утепление фундамента на глубину промерзания
  • Утепление перекрытия подвала
  • Утепление перекрытия тех. этажа, там, где оно отсутствует
  • Дополнительная термоизоляция труб в подвале и на чердаке
  • Проработать возможность рекуперации тепла вентиляции на предварительный нагрев воды в системе ГВС/отопления
  • Проработать возможность предварительного подогрева воды в системе ГВС/отопления за счет установки тепловых насосов

Если пункт помечен как «проработать», то это просто мысли о перспективных мероприятиях, которые могут понизить текущие расходы

Что можно делать дальше для уменьшения расходов и устранения других потерь?

  • Для уменьшения потерь за счет нечестных жильцов, проработать замену приборов учета горячей и холодной воды с непрерывной автоматической беспроводной передачей показателей потребления
  • Проработать установки автоматического оповещения об утечках воды на технических этажах/подвалах
  • Проработка установки автоматического перекрытия воды, в случае обнаружения протечек
  • Проработать установку баков сбора дождевой воды для целей полива
  • Проработать установку датчиков движения для систем освещения на лестничных площадках
  • Проработать использование в теплый период года системы отопления для циркуляции холодной воды с целью охлаждение помещений и уменьшения затрат жильцов на кондиционирование.
  • В случае одобрения предыдущего пункта, на базе подогретой воды из системы отопления можно проводить предварительный подогрев ГВС с соответственным уменьшением затрат.

Если пункт помечен как «проработать», то это просто мысли о перспективных мероприятиях, которые могут понизить текущие расходы

Что можно сделать в своей квартире?

  • Произвести замену окон на окна с более глубоким профилем, зимним проветриванием, энергосберегающим напылением, установленные правильно. Мой личный опыт показывает, что существующие окна установлены неправильно, отсутствует ряд обязательных крепежей, герметизация при установке проведена некачественно, что приводило к тому, что при встречных порывах ветра, они ощущались внутри. Фурнитура зимнего проветривания в установленных окнах отсутствует, вместо этого был вырезан кусок уплотнителя на окне и на раме
  • Произвести установку отражающих экранов за радиаторами
  • Произвести починку, а в случае отсутствия установку регуляторов на радиаторах
  • Произвести установку систем проветривания с рекуперацией тепла

Что такое киевская городская программа 70/30?

Это городская программа, организованная КМДА, по совместному финансированию ОСМД, которые проводят тепловую модернизацию своих домов. 70% бюджета работ по тепловой модернизации оплачивают из государственного бюджета. 30% бюджета оплачивают самостоятельно совладельцы такого дома.

Зачем мы берем кредит на 30% бюджета. Так можно навечно погрязнуть в долгах и выплатах процентов.

Согласно ЗУ «Про енергетичну ефективність будівель» государство стимулирует те ОСМД, которые проводят работы по тепловой модернизации дома и берут тепловые кредиты.
Государство частично компенсирует сумму кредита, которая была взята совладельцами такого ОСМД. Размер такой компенсации может достигать 60-70% от суммы (тела) кредита.
Такая компенсация позволяет значительно сократить суммы платежей, которые выполняются исключительно силами совладельцев.
Кроме того, мы берем кредит на короткий срок, не более 1-3 месяца, чтобы не переплачивать проценты по кредиту.

Расчёты 2018 года

Наша часть (30%): 1127460 грн

Сумма кредита: 1127460 грн
Первая компенсация: 471692,45 грн
Вторая компенсация: 338238 грн

Проценты за использование кредита: 16518,02 грн Итого, общая сумма всех расходов на мероприятия по энергомодернизации составила порядка 3758200 грн, а заплаченная членами ОСББ сумма составила  только 334000 или 8,9% от общего объема! Т.е. мы получили мероприятия со скидкой более 90%!

Администрация ОСББ

Какую зарплату получают члены Правления?

Члены правления работают на волонтерских началах, никаких средств из фондов ОСББ на эту деятельность не выделяется.

Зачем вам (членам Правления) это нужно?

У всех, конечно, свои мотивы. В основном, каждый хочет сделать наши дома лучше, контролировать деятельность ОСББ, чтобы нужные вещи делались, а ненужные — нет

Вы (члены Правления) должны …

Правление предназначено для управления текущей деятельностью ОСББ в пределах своих полномочий, что описано в Статье 10 Закона. У правления и его членов нет четкого списка обязанностей, есть список полномочий, в пределах которых и проводится работа. В основном, она сводится к принятию решений по текущей деятельности, организационных вопросов и т.д.

Кто получает зарплату в ОСББ?

Зарплату в ОСББ получают Председатель правления, Управляющий, дворники, уборщицы. Остальные услуги оплачиваются на договорной и/или контрактной основе и отдельных людей в штате нет.

Тарифы

Почему деньги за полив/уборку снега платятся весь год?

Все расходы планируются ОСББ на год, как результат есть планируемые до начала года и фактические по его окончанию суммы, которые и делятся на 12 месяцев.

Почему так много денег тратится на придомовую территорию?

На самом деле, на придомовую территорию тратится не так много. Сама по себе статья называется «Содержание домов и придомовых территорий». Она в себя включает:

  • все освещение в доме
  • обслуживание лифтов
  • электроэнергия для лифтов
  • электроэнергия на работу циркуляционных насосов горячего и холодного водоснабжения
  • электроэнергия на работу циркуляционных насосов отопления
  • вывоз мусора
  • оплата бухгалтерских и банковских услуг
  • обслуживание электрических, водных, отопительных и т.д. систем
  • работу уборщиц, дворников, Председателя и т.д., т.е. все расходы, которые требуются для обслуживания дома

На содержание непосредственно придомовых территорий уходит полив летом, уборка снега зимой, часть оплаты работы дворников, связанная с уборкой территории, расходные материалы, связанные с этим.